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상품주택매매에서의 함정과 그에 따른 대책(상)

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작성자 :연변도서관| 작성일 :10-11-15 09:50| 조회 :4,358| 댓글 :0

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     상품주택매매에서의 함정과 그에 따른 대책(상)
                                 


                                
 장해영    성사회주의학원 부교수




오늘 얘기할 제목은 상품주택매매에서의 위험부담과 방비입니다. 현유의 법률, 법규와 결부하고 제가 종사하는 부동산실무에 근거하여 상품주택매매에서  쉽게 자주 생기는 위험부담에 대하여 간단히 해답해드리겠습니다.이번 강좌를 통해 앞으로 주택을 구매할 때 방어기능을 높이여 사기당하지 말기를 바랍니다.새 주택을 팔고 살 때 주택의 준공여하에 따라 현물주택과 선물주택으로 나눕니다. 오늘은 특정된 상품주택매매에 존재하는 위험부담문제만 언급하겠습니다.


구매위험부담의 하나



상품주택판매광고의 법률성격을  알고 광고에서 승낙한 조건을 각서에 써넣어 함정에 빠지지 말아야 한다.
지금 부동산시장에서 경쟁이백열화에 이르렀습니다. 자기의 상품주택이 동업종 적수와의 경쟁에서 빨리 두각을 내밀어 잘 팔리게 하고저 개발상들은 있는 재간을 다 피워 각종 선전매체- 텔레비, 신문, 방송 등으로 광고전을 벌리면서 좋은 말은 다합니다. 선전매체를 통해 제품포장을 그럴듯하게 하는데 정말 화약냄새가 풍길 정도입니다. 광고선전에서 개발상들이 사실에 맞지 않게 지나치게 선전합니다.백성들이 집을 구매하여

정작 입주하고 보면 광고선전과 거리가 크다는것을 알게 됩니다. 그때에야 사기당했다고 떠들어도 때는 늦었습니다. 이같은 광고전쟁앞에서 어찌해야 합니까? 우선 상품주택광고의 법률성격을 알아야 합니다. 국가계약법규정에 따르면 상품주택광고는 법률적성격은 예약요청에 속합니다. 예약요청이란 실례를 들면 책을 팔려고 할 때 누가 책을 사려는가고 웨칩니다. 이게 곧 예약요청입니다. 구매상대를 찾는데 이를 예약요청이라 합니다. 예약요청은 법적단속을 받지 않습니다. 계약법규정에 따라 계약이 효력을 볼 경우 두가지 절차를 거치는데 하나는 예약이고 하나는 승낙입니다. 례컨대  책 한권을 10원에 팔려 할 때 이것이 대방에 대한 예약초청입니다. 저의 이 조건을 승낙했다면 계약이 합의된겁니다.

하지만 상품주택의 선전광고는 성격상 예약요청에 속합니다. 그 뜻인즉 예약하라는것입니다. 때문에 이런 법적규정으로 하여 상품주택광고자체는 단속이 없습니다. 상품주택광고 성격은 이러합니다. 이런 성격을 알고서 광고내용만 믿고 주택을 구매하지 말아야 합니다.
 
많은 사람들은 집을 살 때 우선 여러 매체로부터 이런 광고를 얻고 자세하게 연구하면서 광고의 많은 승낙들을 봅니다. 이를테면 내용에"활수승경 속에서 매일 심령을 자연세례할수 있다"고 합시다. 이 주택구에 물도 있고 경치도 좋아 여기서 살면  심신이 즐거워지리라 여깁니다. 많은 사람들이 이것을 가지고 주택단지를 찾아갑니다. 모형앞에서 주택판촉원은 좋은말을 아끼지 않고 주택단지자랑을 늘여놓고는 모형을 가리키며 여기에 수영장을 앉히고 저기에 업주회관을 꾸리며 이곳에 천연산소가 있다고 합니다. 어제저녁 중앙TV 초점탐방에서는 북경의 어느 주택단지에 작은 서호가 있다고 했는데 나중에 인도할 때 보니 작은 서호란 물도랑이였습니다.
 
이런 광고는 알고보면 다만 예약요청일뿐 법률성격상의 예약이 아닌바 아무런 법적단속이 없습니다. 분양받은 주택이 광고선전과 어긋나 개발상의 위약책임을 고발한다 해도 아무런 법적의의가 없습니다. 때문에 우선 광고의 성격을 알아야 합니다.

그후엔 어떤 대책을 대야 합니까? 그들의 광고선전을 믿고 주택을 사려면 반드시 그러한 승낙을 계약서에 써넣어 상품주택매매계약의 조목으로 해야 합니다. 주택이 조목과 부합되지 않을 경우 개발상의 위약책임을 추궁할수 있습니다. 그렇잖으면 추궁 못합니다. 실생활에 이런 문제가 많습니다. 재작년 심양일보에 주택구매 10대 함정시리즈를 실었는데 북릉주택단지가 그러했습니다. 그때 주택앞에 화원이 있고 인조호수도 있다했는데 입주 3년이 되도록 인조호수와 화원은  없었습니다. 선전할 때와 구매할 때만 이렇게 불어댄거죠. 송사해서 이길수 있는가고 물었습니다. 안된다했죠. 선전자체가 법적보호를 받지 않기때문입니다.

그렇다면 모든 상황에서 이런 선전광고가 계약조목으로 될수 없고 단속력이 없습니까? 그렇지 않습니다. 2003년 최고인민법원 상품주택매매계약분규사건심사의  법률적용문제에 관한 약간의 해석 제3조의 규정에 따르면 상품주택개발계획범위내의 주택, 해당시설에 대한 판매자의 설명과 승낙이 구체적으로 확정되고 상품주택전매계약의 체결 및 주택가격확정에  중대한 영향이 있을 경우 예약으로 봅니다. 방금 말했듯이 법률성격으로 말하면 이 광고는 예약요청으로서 법적단속이 없습니다. 그러나 이 광고예약이  방금 말한 제3조 규정의 두개 중요한 조건 즉 승낙한 주택과 해당시설에 대해 구체적으로 확정하였고 쌍방이 체결한 상품주택매매계약과 이 주택의 가격에 큰 영향이 있을 경우 법적으로 이 광고를 예약으로 간주합니다. 예약으로 간주하는 뜻은 설명이나 승낙을 매매계약에 넣지 않았지만 앞으로 당사자가 위반하면 그것을 계약내용으로 간주하고 위약책임지게 할수 있습니다. 때문에 2003년에 출범한 사법해석 제3조는 주택구매자 보호에 일정한 역할이 있으며 개발상의 지나친 선전을 적당히 제어합니다.

하지만 사법실천에서 송사는 증거에 의거하기에 증거를 내놔야 합니다. 자기가 상품주택광고의 내용이 구체적이고 명확하다고 주장하면서 매매계약체결과 가격의 확정에 영향이 크다는 증거를 내놔야 합니다. 때문에 승소할수 있느냐는 해당증거제공에 달렸습니다. 이를테면 앞으로 집을 살 때 이런 광고를 얻었으면 잘 보관해 뒀다가 앞으로 문제가 생기면 설명과 승낙을 증명해야 합니다.이를테면 24시간봉사, 5성급호텔, 두가지 언어봉사, 호당 전문봉사원 1명 등은 이는 구체적이고 명확하지요.승낙의 구체성과 명확성을 증명하고 이 계약을 체결함으로써 나의 존엄을 보여주며 입주해서 두가지 언어, 5성급호텔, 화원식봉사를  누리며 전문봉사를 해주는 향수를 바라고 계약을 체결했고 가격에도 포함되였기에 선택하였음을 증명해야 합니다. 이런것들을 증명할 때 이 광고는 예약요청으로부터 예약으로 되여 계약내용으로 됩니다. 이 계약과 광고를 가지고 개발상의 위약책임을 추궁할수 있습니다 .


두번째 위험부담

토지와 주택재산권의 관계를 밝히고 농촌집체땅에 개발한 부동산과 련합부동산에 존재하는 토지문제에 주의해야 한다.


주택구매시 모든 소비자들이 이를 홀시합니다. 이는 주택의 최종소유권이 보호를 받을수 는가를 결정하는 문제입니다. 주지하다싶이 부동산으로서의 주택은 토지와 긴밀히 련계되여 있습니다. 때문에 주택을 구매할 때 주택상황을 료해해야 할뿐만아니라 아빠트의 토지사용권상황도 료해해야 합니다. 왜서일가요?우리 나라  건설부에서 90년에 반포한 도시주택재산권호적관리잠정방법 제3조 그리고 97년 건설부에서 반포한 도시주택권소속 등록관리방법 제6조에는 주택소유권과 주택점유범위내의 토지사용권의 권리가 규정돼있습니다. 주체는 일치한바 이런 원칙입니다. 법적으로 주택, 토지 일체주의라 합니다 .뜻인즉 주택을 샀다면 주택점유범위내의 토지사용권의 권리인과 주택소유권의 권리인은 한사람이며 일체주의여야 합니다. 주택의 소유권은 장씨, 토지사용권은 리씨가 돼서는 안됩니다.

규정에 따르면 주택구매자가 개발상과 상품매매계약을 체결하기전에 개발상이 이 주택을 개발할 때 이 토지의 사용권을 얻지 못했다면 주택을 사도 재산권증명을 받을수 없습니다. 주택을 사서 들수 있지만 재산권증명을 받을수 없습니다. 그 원인의 하나는 개발상이 합법적인 토지사용권이 없기때문입니다. 때문에 집을 살 때 꼭 짚고 넘어갈것은 주택이 차지한 토지사용권 상황입니다. 그렇잖으면 집을 사도 사용할수만 있을뿐 소유권은 없습니다. 법률규정에 의하면 우리 나라는 부동산물권에 대해 공시등록을 실시합니다. 집에 들었다 해도 소유권이 내것이 아닐수 있습니다. 우리는 부동산등록관리부문에 가서 소유권증서를 받아야 합니다. 그래야 소유권이 자기것으로 됩니다.

특이 경계해야 할 두가지는 농촌집체토지에 지은 주택과 련합건축주택의 토지상황입니다. 왜 이 두가지를 경계해야 하겠습니까? 토지법에 따르면 농촌집체토지에 지을 경우 비농업용전이를 엄금합니다. 비농업용으로 전이하려면 엄격한 심사비준수속을 거쳐야 하는데 국무원비준을 받을것도 있습니다. 때문에 농촌집체토지에 지을 경우 개발상이 토지사용권을 얻자면 힘듭니다. 돈문제만 아닙니다. 토지양도금을 내야 할뿐더러 정책제한문제도 따릅니다. 국가법률은 경작지를 보호하고 농촌집체토지를 보호한다고 규정하였습니다.

동릉교구의 한 단지인데 별장입니다. 별장값이 아주 싸요. 평방당 4천여원입니다.왜 이렇게 싸겠습니까? 개발상은 이른바 농업개발연구기구로서 농업생태원으로 비준받은것이였습니다. 헌데 위법별장을 많이 지어 남들에게 팔았고 이른바 상품주택매매계약을 체결했습니다. 하지만 토지사용권문제는 해결할수 없습니다.이런 주택을 사면 위험부담이 아주 큽니다. 무엇 때문에? 이 땅을 비준할 때 농업과학시험용으로 했습니다. 지금에 와서 용도를 고쳐 집을 지었습니다. 30헥타르가 넘으니 국무원의 비준을 받아야 합니다. 개발상이 재간이 있다면 우리 성이나 시는 둟을수 있으나 국무원을 뚫기는 어려울겁니다. 토지양도금을 바쳤다해도 국가는 비농업용지로 비준하지 않을겁니다. 누가 사든 시끄러울거고 소유권이 없을겁니다. 과학시험용지를 회수하면 집도 회수합니다. 백성들이 말하는 비법건축입니다. 수백만원을 팔아 큰 별장을 샀다해도 수포로 돌아가고말겁니다. 때문에 농촌집체토지에 개발한 주택을 경계해야 합니다.

다음으로 련합건설인데 련합건설이란 한측에서 땅을 내고 다른 한 측에서 출자하는것입니다. 례하면 국유기업인데 시내에 공장건물이 있지요. 국가에서 토지를 줄 때 공업용으로 했는데 지금 불경기로 하여 팔아버렸습니다. 련햡개발의 명의로 자금과 땅을 각각 내놓고 집을 얼마 주고는 팝니다. 하지만 이 땅의 성격이 달라졌습니다. 국가에서 땅을 줄 때는 공업용지로 했지 건설용지로 하지 않았습니다. 토지성격을 고치려면 비준받아야 합니다. 비준을 거치지 않으면 앞으로 토지사용권을 가지고도 주택개발용으로 하기에는 힘들거고 이런 주택은 재산권증서를 받을수 없습니다. 그래서 집을 살 때 집을 잘 보는 한편 토지상황을 고찰하고 토지재산권을 고찰하고 토지의 성격을 고찰해야 합니다. 그래야만 앞으로 완전한 주택소유권증서를 얻을수 있으며 완전한 소유권을 얻을수 있습니다.

법적으로 완전한 소유권은 점유, 사용, 수익 및 처분권이 망라됩니다. 이는 두 번째 위험부담입니다 .집을 살 때 이런 위험부담이 있는데 어떻게 고찰, 파악할가요?


세번째 위험부담

개발상이 상품주택예약매매계약 등기절차를 리행하게 하여 "이중판매"를 방지해야 한다.


일상생활에서 이중판매현상을 늘 보게 됩니다. 이런 현상은 어떻게 발생합니까? 도시상품주택예매관리법 제10조 규정에 의하면 상품주택예매인 즉 개발상은 상품주택매매계약서를 체결한 날부터 30일안에  상품주택예매계약서를 가지고 현급이상 부동산행정주관부문에 가서 등록수속을 해야 합니다. 선물주택을 살 때는 준공되지 않았습니다. 현물주택이면  구매 즉시 열쇠를 가지고 입주하지요. 앞으로 재산권을 가지게 될는지는 몰라도 지금 사용만은 하고있습니다. 선물주택은 준공되지 않아 다릅니다.

이 규정에 따르면 등록수속을 밟아야만 구매자가 구매주택의 대기권을 가지게 됩니다. 대기권이 있으면 주택이 준공된 뒤 소유권을 가지게 됩니다. 이런 수속을 해야만 법적으로 현물주택소유권을 인정받게 됩니다. 이렇게 해야 이중판매가 통제됩니다. 구체조작에서 집을 산적있는 사람들이 알다싶이 등록계약을 가지고 방산국에 가면 전문저당등록부문에서 상품주택각서에  등록날인을 찍고 번호를 줍니다.신분증과 같지요.

그다음 컴퓨터에 입력하면 컴퓨터에 어느 아빠트 몇단원 몇층, 몇 번지, 번호, 임자 등이
나타납니다. 개발상이 같은 번지의 주택을 다른 사람에게 팔았을 경우 방산국 컴퓨터에 주택매매완료가 나타납니다. 등록과정은 신분증입력과 같습니다. 이런 수속을 하게 되면 개발상의 이중매매를 통제하게 됩니다. 이것이 세번째 위험부담입니다.


네번째 위험부담

"1층을 사면 개인화원을 준다"는 개발상의 승낙은 법적보호를 받지 못하므로 이를 방지해야 한다.

네번째 위험부담은  주택구매시 흔히 나타납니다. 개발상은 이렇게 승낙합니다. 1층을 구매하면 개인화원을 증송한다고.이런 승낙이 법적으로 유효합니까? 이런 승낙은 법적보호를 받을수 없습니다. 개발상의 얼림수입니다. 건설부의 규정에 의하면 주택과 토지는 일체주의를 실시합니다. 주택과 토지는 갈라놓지 못합니다. 주택을 사게 되면 당연히 주택점유토지범위내의 토지사용권이 따릅니다. 토지와 주택은 한데  이어져있습니다. 이같은 규정에 비추어 개발상은 구매한 주택의 토지점유권을 1층주택임자에게 증송할 권리가 없습니다. 지금 주택들로는 단독별장외 련패별장, 련체별장 및 아빠트로서 동, 단원으로 되였는데 3동 아빠트 1단원을 샀다할 때 한층에 두가구 7층이면 14가구인데 법적으로 구분한 몫에 따른 공동소유입니다. 14개 가구가 모두 이 단원의 토지를 공유합니다. 집을 사면 토지사용권이 있습니다. 이 단원의 땅은 14개 가구의 몫입니다. 80 혹은 120평방메터의 집을 가졌을 경우 비률에 따라 점유합니다. 이 토지의 사용권을 산겁니다. 개발상에게는 단원의 토지사용권을 1층집에 개인화원용으로 줄 권리가 없습니다. 이는 이 단원의 모든 가구가 공동으로 점유한것입니다. 때문에 이같은 승낙은 법적보호를 받지 못합니다.

 헌데 지금 왜 무사합니까? 주민호들이 이런 의식이 없기때문입니다. 집을 사서 문을 닫으면 그만, 그 외는 자기와 관계없다고 여기는데 그렇지 않지요. 개발상의 1층 개인화원증송이 나의 권익침범이라고 주장하는 사람이 없습니다. 많은 사람들이 이런 의식이 없기에 개발상들은 무사히 넘고 1층집도 별일 없이 가집니다. 법원에 기소하면 1층집주인이 패소하게 됩니다. 때문에 개발상이 떡을 그려놓아도 그것은 그림일뿐 도움이 없습니다. 1층을 쌌든 맨 웃층을 사든 이 주택을 사려 할 때 개인화원이라는 유혹하에 구매여하를 좌우지 할 때 신중해야 합니다. 그런 권리가 없습니다.


다섯번째 위험부담

"예약금", "주문금", "보증금"의 법적성격을 구분하여 자기의 합법적권익을 담보한다.


개발상들은 주택구매자를 견제하는데 상품주택계약체결에 앞서 구입신청서나 의향서를 체결하고는 일정한 비용을 받습니다 비용을 받을 때 그럴듯하게 말합니다. 이것은 에약금이다, 지금 집이 잘 팔린다, 마음에 드는것 같은데 용단을 내렸으면 예약금을 내라, 안사면 돌려주고 집을 사면 이 돈을 집값에 넣겠다. 개발상들은 늘 이와 같이 승낙합니다. 구매자들이 많은데 일찌감치 예약금을 내라 하고는 구입신청서나 의향서를 체결합니다.많은 사람들은 이 세가지 개념의 법적성격을 모릅니다. 주문금을 보십시오. 법률적함의가 있습니다. 주문금이라 써놓았는데 나중에 집을 사지 않아도 법적규정에 따라 돈을 돌려받을수 없습니다. 나중에 개발상의 그 집을 팔려 하지 않으면 주문금을 배로 돌려주어야 합니다. 이를 법률적으로 주문금벌칙이라 합니다. 많은 사람들이 집을 살 때 판촉원은 쾌히 승낙하면서 말치례를 합니다. 지금 받는 돈은 예약금성격인데 먼저 차지하세요, 식구들과 토의할새에 남이 차지할수 있으니 돈을 내지 않고서 어찌 남겨줄수 있겠어요? 돈을 좀 내세요. 집을 사면 집값에 들어가고 사지 않으면 돌려준다고 합니다. 주문금의 함의를 모르는 형편에서 구매서나 의향서에 주문금을 얼마 냈다고 적습니다.

집사람과 토의끝에 사지 않기로 하고 개발상을 찾아가 예약금을 돌려달라 하면 주문금이라 하며 돌려주지 않습니다. 그것이 예약금이기 때문에. 금방  말한 규정을 말합니다. 사지 않으면 주문금을 돌려받지 못하고 팔지 않을 경우 배로 돌려준다고 합니다. 정말 법원에 기소하면 당신은 패소하고맙니다.주문금을 내라고 하면 잘보아야 합니다. 이 세 글자가 있다면 돈을 내겠는가를 신중히 결정해야 합니다


여섯번째 위험부담

상품주택판매류형을 분별하고 증건과 비준문서를 엄하게 심사한다.


금방 얘기했지만 상품주택은 준공여부에 의해 두가지 류형 즉 선물주택과 현물주택으로 나눕니다. 선물주택매매는 예매입니다. 예매란 부동산개발기업이 건설중의 주택을 먼저 판 다음 쌍방이 각서를 쓰고 당신이 선금합니다. 보통 선물주택은 값이 싸지만 이 때문에 위험부담이 아주 큽니다. 법적으로 말하면 앞에서 언급했지만 상품주택 예매계약을 체결할 때 기대권밖에 가지지 못합니다.

이 주택이 준공되면 이 계약서를 가지고 주택소유권을 가지게 됩니다. 하지만 기다려야 할뿐 실제 소유권은 가지지 못하며 따라서 점유, 사용하지 못합니다. 때문에 기다리는 가운데서 여러 가지 상황이 생깁니다.

    일부 작은 개발상들은 자금난으로 반쯤 개발하고서는 뒤를 꼬지 못하거나 토지문제가 생깁니다. 이럴 때 당신의 주택, 당신의 기대가 공중루각으로 물거품이 됩니다. 그러면 개발상을 고소해야 합니다. 쌍방은 채권관계이므로 개발상을 기소해야 합니다. 어떤 개발상은 돈을 갖고 도망치며 어떤 개발상은 도망치지 않아도 건설중의 공사를 은행에 저당잡혔는데 저당권이 있기에 승소해도 차례질게 없습니다. 상품주택을 예매할 때 증건과 비준문서를 잘 봐야 합니다. 어떤것들을 심사합니까?

상품주택예매관리법에 따르면 이런 몇가지 증건이 있습니다. 선물주택구매시 봐야 할것은 토지사용권증 둘째, 건설공사규획면허증 셋째, 시공면허증 넷째, 개발상의 개발건설투입자금이 공사건설 총투자의 25%이상, 시공진도와 준공일 확정 등이 있는가 봐야하며 다섯째, 상품주택예매면허증을 봐야 합니다.

집을 살 때 감수가 있었겠지만 모종 의미에서 개발상 일방의 시장입니다. 집을 살 때 증건을 보자고 하거나 특히 개발투자금이 총투자의 25%이상이 되는가고 하면 알은체 않습니다. 안사도 무방하답니다. 이런 일이 있었는데요.  친척이 집을 사려는데 제가 좀 알고있는터라 봐달라는것이였습니다. 제가 증건을 보자 했더니 사겠으면 사고 안사겠으면 가라는것이였습니다. 때론 증명을 보자고 하면 다 내놓지 않습니다. 한가지 알려드릴것은 마지막의 하나인 상품주택예매허가증만 보면 됩니다. 정규적인 개발상이면 상품주택예매허가증을 낼 때 방산국에 가서 상술한 증명을 제공합니다.이런 증명이 없이는 방산국에서 예매허가증을 내주지 않습니다.

정규적인 개발상은 주택판매현장에 복사본을 내놓으며 상품주택판매관리법에 따라 선전광고에 규정해놓고 상품주택판매허가증번호를 찍습니다. 여기에서 알려드릴것이라면
상품주택판매허가증번호를 보고서 그 허가증번호아래의 몇채의 주택중 사려는 집이 있는가를 알아야 합니다.

얼마전 관전에서 있은 사건입니다. 주택판매허가증이 있으니까 그 주택을 샀는데 6년이 지나도록 주택재산권증서를 내지 못했습니다. 개발상이 은행에 빚을 잔뜩 걸머지고 이 집을 은행에 저당잡혔습니다. 단동시중급법원에 고소했더니 은행의 승소로 판결났고 이 아빠트가 차압하여 경매하게 되자 구매자들은 멍해졌습니다. 그들은 이 집에서 몇해 살았는데 재산권증서가 없다 손쳐도 매매는 합법적이라 했습니다.후에 증거를 찾아냈습니다 이 집을 팔 때 예매허가증이 없지 않았는가? 아니, 있습니다 그때 우리도 보았습니다 헌데 자세히 살펴보니 이 몇몇 단원의 허가증은 다른 집들의것이였습니다. 그때에야 모두 실색했습니다. 이 증명이 없이는 집을 팔수 없으니깐요. 이 집의 매매는 위법이였기에 계약효력이 문제로 됐으니 어찌 자기 권리를 주장할수 있겠습니까? 때문에 예매허가증을 볼 때 자기가 사려는 주택의 증건이 옳은가를 꼭 봐야 합니다.

위험부담을 최저로 줄이려면 또 한가지를 봐야 하는데 개발상의 상품주택예약방안입니다.개발상이 보여주지 않을수 있지만 당신은 볼 권리가 있습니다. 이 예매방안에는 사려는 주택의 위치, 장식표준, 교부사용기한, 예매총면적, 교부한후 물업관리 등 내용이 있습니다. 예매허가증을 수속할 때 예매방안을 가지고 방산국에 가 비준받습니다. 주로는 예매상품주택의 총평면도와 각 층 평면도를 봅니다. 왜 보는가 하면 사려는 주택이 예매총평면도에 들어있는가, 계획범위에 있는가를 봐야 합니다. 그래서 봐야 한다는겁니다. 이는 예매주택을 구매할 때 파악해야 할 몇가지 증건입니다.

현물주택을 구매할 때에도 몇가지 증건을 봐야 합니다. 2001년 6월 1일이후 우리 나라는 상품주택판매관리법을 출범했습니다. 그후부터 아래의 증건을 심사합니다. 지금의 주택구매는 2001년이후의 일이여서 그전의 일은 료해할 필요가 없습니다. 이런 상황에서 몇가지 문건을 봐야 하는데 어떤 증건은 예매증건과 같습니다 이를 테면 토지사용증, 건설공사계획허가증, 시공허가증, 준공험수합격증명은아주 중요한데 준공험수에 합격되지 못하면 재산권증서를 수속할수 없습니다,이는 재산권증서수속의 중요한 조건입니다.

 
다섯번째, 파가이주배치시달입니다. 어떤 곳은 파가이주하게 되는데 이 문제가 해결 안되면 재산권수속을 해주지 않습니다. 여섯째, 물, 전기, 열 공급,가스, 통신 등 일식기초시설이 사용교부조건을 갖춰야 하고 기타 배합기초시설과 공동시설이 사용교부조건을 갖춰야 하며 시공진도와 교부날자 확정 등입니다. 일곱째, 물업관리시달문제입니다. 또 한가지 문제를 주의해야 합니다. 여덟 번째,주택을 구매할 때  념두에 둬야 할것은 두가지 서류를 가지는것입니다.하나는 주택질보증서이고 하나는 주택사용설명서입니다. 향후 집에 문제가 생기면 어떻게 고소하며 질, 책임위약을 고소하는 문제를 결정할겁니다. 주택을 구매할 때 이 두가지 서류를 잊지 마십시오. 

 
일곱 번째 위험부담

계약조목을 자세히 심사하고 계약을 참답게 맺아 상품주택매매계약이 구매자권익보호의 중요담보로 되게 해야 한다.

              
심사라고 말했지 열독이라고는 안했습니다. 열독하면서 심사합니다. 제공한 내용이 진실한가, 그 내용의 함의를 아는가를 심사하고 참답게 체결해야 합니다. 이는 향후 개발상과 문제 생겼을 때 중요한 보장으로 됩니다.헌데 현실적으로는 어떠합니까? 늘 이런 상황을 봅니다. 여러 금융기구에서 법률봉사를 했고 많은 아빠트의 대리로 있었으니깐요 많은 사람들은 구매하기전에 조심하면서 광고를 놓고 이리저리 연구합니다. 화원이 어디에 있고 인공호수는 어디에 있는가? 판매처에 가서는 모형을 보며 판매원더러 해석하라 합니다. 내가 살 주택앞 화원이 얼마나 큰가, 무슨 나무를 심고 정자에 뭐가 있는가고 아주 상세하게 묻습니다.계약을 체결할 땐데 백성들은  보고도 모릅니다. 하나계약에 8부씩인데 내용도 보지 않고 어디에 싸인 하라는가 물으면 판매원은 여기에 싸인하라고 합니다. 손도장을 찍으라 할 때도 있는데 6부에 다 찍고계약서를 두고는 돌아갑니다. 너무 두렵습니다. 자기 권리보장의 마지막 보루인데 말입니다. 앞의 위험부담은 아빠트를 고려할 때 미리 료해하고 예방하는것이고 이는 지면에  씌여져 자기것이 되기에 꼭 주의해야 합니다. 이 계약은 쌍방의 권리, 의무관계를 명확히 하는 증거입니다. 후에 분규가 생겼을 때 어떻게 해결하는가 하는 중요한 증거로 됩니다. 계약은 맺은대로 합니다. 때문에  똑독히 알아야 합니다 어떤 조목은 얼핏 봐도 괜찮습니다. 여기서 몇개 중요한 조목을 내놓고 이 계약을 둘러싸고 말하겠습니다.
 

 

[이 게시물은 관리자님에 의해 2010-11-22 15:07:34 경제연구에서 이동 됨]

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