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상품주택매매시 함정과 그에 따른 대책 (하)

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작성자 :연변도서관| 작성일 :10-11-15 09:55| 조회 :4,417| 댓글 :0

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        상품주택매매시 함정과 그에 따른 대책 (하)




                                    장해영 성사회주의학원 부교수




제1조, 이 계약은 건설부와 공상총국에서 발부하여 전국에서 통일적으로 쓰고있습니다. 제1조: 대상건설의거를 꼭 봐야 합니다. 무엇을 봐야겠습니까? 첫째, 토시사용권 취득방식을 봅니다. 금방 말했듯이 주택과 토지는 긴밀히 련계됩니다. 어떤 방식으로 취득했는가를 봐야 합니다. 양도방식으로 취득했는가, 아니면 넘겨받는 방식으로 얻었는가. 우리 나라에서 토지사용권을 취득하는데는 이 두가지 방식뿐입니다. 양도방식은 국가에 돈을 바치고 넘겨주는 방식은  무상인데 이 상황에 주의해야 합니다.

자기의 권익에 영향이 미치기때문입니다. 념겨줄때 개발상이 국가에 토지양도금을 내지 않습니다. 무료사용이니깐요. 때문에 이런 주택을 사서 앞으로 세를 줄 때 현행 법률규정에 따라야 합니다. 지금은 집행하지 않지만 법률규정에 의하면 세를 줄 때 임대료의 부분적수익을 국가에 바쳐야 합니다. 세를 줄 때 토지까지 망라되는데 이 토지는 거저 쓰기에 임대료 일부를 국가에 바쳐야지요. 앞으로 주택을 팔 때 주택에 토지값도 망라되기에 국가에 돈을 바쳐야 합니다. 알아본데 의하면 지금 심양시장에서는 국가에서 아직 받지 않고있습니다. 국가법적규정이기에 조만간에 받아들일겁니다. 때문에 집을 살 때 되도록 양도방식으로 얻은 토지의 집을 사야지 념겨준 토지는 신중해야 합니다. 이런 집값은 상대적으로 싼데 개발상이 건축시 토지세를 내지 않았기때문입니다. 같은 가격으로 이런 주택을 사면 수지가 맞지 않습니다.

 
다음 토지사용권번호를 봐야 합니다. 있다면 토지사용권번호를 심사할 때 자기계약서번호와 같은가를 봐야 합니다. 다시 말해서 그 토지사용권증서가 사려는 주택이 차지한 토지가 옳은가입니다. 그래서 이 번호가 토지사용권증서번호와 같은가를 봐야 합니다.그다음 토지용도를 봐야 합니다. 국가규정에 따르면 토지용도는 함부로 고칠수 없습니다.
국가에서 비준한 토지가 상업오락장소건설용일 경우 주택을 짓지 못하며 공장건설용으로 비준한것이면 주택을 짓지 못합니다. 때문에 토지계획용도가 주택용이 옳은가를 보고 아닐 경우 앞으로 문제가 생기는데 개발상이 사사로이 토지용도를 고친겁니다.자기의 권익과 관계되기에 토지용도를 봐야 합니다.

 
다음 토지사용년한을 봐야 합니다. 국가규정은 주택이 70년입니다. 심양시장에서 토지사용권을 70년으로 얻은 개발상은 두곳뿐입니다. 하나는 북탑의 중원의화려원인데 저도 압니다. 시간이 길수록 좋습니다. 토지를 가질 때 2000년도이니까 2006년에 집을 샀다면  6년을 감하면 64년이 남게 됩니다. 국가에서 토지를 양도해줬으면 이 교실을 세맡은것처럼 해마다 세를 내야 합니다. 명년에 세를 안내면 사용하지 못합니다. 국가에서 토지를 50년 양도했는데 50년이 차면 비용납부신청을 하는데 국가에서는 동의할수도 안할수도  있습니다. 국가에서 동의하면 세를 내고 동의하지 않으면 국가에서 처분합니다. 례하면 금랑공사의 일부분 주택 토지사용권이  만기되여 국가에서 철거할 때 보상금이 적은데 국가의 땅이기때문입니다. 그런즉 토지사용년한도 고찰해야 합니다. 어떤 토지사용년한은 20년밖에 안됩니다. 살 때 이 토지가 10년 방치상태라면 나머지는 10년입니다. 10년후에는 국가에 세를 내야 합니다. 때문에 이 역시 고찰내용입니다. 토지사용년한이 얼마 긴가 하는것 역시 자기의 리익과 관계됩니다. 이는 제1조의 두번째문제입니다.

셋째로 건설공사계획면허증번호와 시공면허증번호를 봐야 합니다. 이것도 앞에서 심사한것과 다릅니다

제2조: 상품주택판매의거
●예매면허증번호에 주의, 특히 사려는 주택이 이 면허증안에 있는가 주의해야 한다.
제2조, 상품주택판매의거인데 주로 상품주택예매면허증번호를 봅니다. 주택이 면허증 범위내에 있는가? 면허증을 수속해서 팔수 있는가를 봐야 합니다.

 
제3조, 구매인이 구매한 상품주택의 기본상황
계약부록의 주택평면도를 심사, 상품주택건축면적 및 구성, 계약부록 2, 공동부담에 관한 내용

제3조는 아주 중요합니다. 구매인이 구매한 상품주택기본상황으로서 주로 두가지를 보아야 합니다. 하나는 주택평면도입니다. 주택평면도는 계약부록1입니다. 부록1은 계약의 중요한 구성부분으로서 구매한 주택은 부록의 주택평면도에 준합니다. 여기에 주택도형이 표시되여있는데 남북향,  남향, 거실의 크기 화장실의 크기가 이 평면도에 있습니다. 개발상한테서 본 홍보접지를 저도 갖고있습니다. 개발상에게는 이러한 명세표가 있는데 집을 살 때 이 명세표를 가지고 소개합니다. 집은 남북방향이고 침실, 객실이 어느것이고 서재, 화장실, 계단이 어느것이며 얼마 크다고 하는데 다 소용없습니다. 계약을 맺을 때 평면도를 넣습니다. 자세히 보지 않고서 주택판매서에는 이러했는데 정작 입주하고보고는 멍해집니다. 이건 내가 요구한게 아닌데 하면 개발상은 부록을 내놓으며 계약을 맺을 때 보여준 평면도가 이렇다고 합니다. 말문이 막힙니다. 계약에 씌여졌는바 집을 살 때 주의할 점은 집구조의 치수를 참고로 제공하며 교부치수는 계약을 준하며 같은 구조라해도 아빠트, 층수, 단원 등 차이로 하여 국부구조면적이 다를수 있으며 모든 세부는 정부의 최종비준법률문건 및 쌍방이 체결한 "상품주택매매계약"에 준합니다. 아주 작은 글자로 이렇게 제시했습니다. 평면도도 보지 않고 싸인한 다음 입주해서는 사려는 집이 아니라 해도 개발상을 고소하기 어렵습니다.

꼭 계약서 뒤부분에 있는 개발상이 첨가한 부록1, 이 평면도를 펼쳐보고 그 평면도가 자기가 처음에 선택한 평면도가 옳은가를 봐야 합니다. 아닐 경우 인차 제기하여 사려는 집이 아니라고 해야 합니다. 이를 중점으로 봐야합니다.

그리고 여기에 표시한 주택번호가 옳은가를 봐야 합니다. 주택을 선택할 때 주택번호를 알려주지만 체결할 때 다를수 있습니다. 4단원이지 1단원이 아닌데 합니다.이에 주의를 돌려야 합니다. 이는 제3조에서 주의할 첫번째입니다. 주의할 두번째는 주택건축면적과 구성입니다. 공동부담뒤에 부록2가 있는데 공동부담내용이 적혀있습니다. 알다싶이 110평방주택을 살 경우 개발상은 집안면적이 80평방이고 공동부담면적이 30또는 20평방이라고 합니다.

공동부담내용을 상세히 보면 구체내용이 다 있습니다. 몇번지 아빠트 공동부담설명이 씌여있는데 똑똑히 봐야 합니다. 어떤 개발상들은 구역 경비실,  차고 업주사무실을 모두 공동부담시킵니다. 그러할 경우에 개발상이 자전거하우스를 세주면 안됩니다. 집을 산 사람들이 이 면적을 공동부담했기에 주택소유권, 자전거하우스, 경비실은 구역의 모든 사람들의것으로서 세를 줄 권리가 없습니다. 때문에 집면적의 구성을 알고 공동부담항목을 알고나서 공동부담이 합리한가, 공동부담계수가 법적규정에 맞는가를 엄격히 따져봐야 합니다. 


제4조: 가격계산방식과 대금
●첫째, 가격계산방식을 선택한다.


제4조, 가격계산방식과 대금 여기에서도 불량개발상들이 바꿔치기를 합니다. 집을 팔 때 평방당 3800원인데 120평방을 사면 3800을 곱합니다. 나중에 계약을 체결할 때 건축면적에 따라 계산하는 가격과 일식내의 건축면적에 따라 계산하는 가격, 일식과 단원에 따르는 가격이 있습니다. 개발상이 세번째 가격에 써넣고 이 집을 60만원에 줍니다. 집을 인계한 다음 면적이 다르면 많으면 돌려주고 적으면 보충해야 할텐데 그렇지 않다면서 일식으로 팔았다고 합니다. 선전할 때 평방당 3800원이라 해서 120평방짜리를 샀는데 계약을 맺을 때 바꿔치기를 한겁니다. 이는 면적이 줄어든 책임을 회피하려는겁니다. 건축면적에 따라 구매할 경우 계약체결시 제1조에 건축면적, 평방당 가격, 총가격을 밝혀야 합니다. 집을 일식으로 샀는데 지금은 없지만 개발상은 바보가 아닙니다. 일식으로 사지 않았는데 일식구매로 하면 앞으로 줄어든 면적을 추궁하기 어렵습니다.


때문에 가격계산방식도 주의해야 합니다. 여기엔 세가지 방식이 있는데 첫번째 방식을 선택하십시오. 제5조, 면적확인 및 면적차이 처리입니다. 이는 제4조와 련관됩니다.  상품주택매매계약을 보려 하면 개발상은 일식가격계산방식선택은 본규정에 안맞는다고 합니다. 뜻인즉 면적이 줄어들어도 배상하지 않는다는겁니다.  제4조에서 왜 일식을 선택하지 말아야 합니까? 원래 면적에 따라 샀는데 주의하지 않으면 개발상은 일식계약에 적어넣기도 하는데 앞으로 위약책임을 추궁하기 힘듭니다.


제5조: 면적확인 및 면적차이 처리
●둘째, 원칙에 따라 처리한다.
 
 
제5조, 면적확인 및 면적차이를 처리할 때 몇가지 선택방식이 있는데 꼭 두번째 방식으로 처리해야 합니다. 이는 상품주택판매관리방법 약세자권익보호 제20조의 규정으로서 주택구매자들에게 공평, 유리합니다. 때문에 꼭 이런 방식을 쟁취해야 합니다. 이런 방식에 대해 좀 얘기합시다 면적에 따른 주택구매오차의 비입니다. 구매시 선전한 면적은 최종면적이 아니며 재산권등록면적이 최종면적입니다. 재산권등록면적에서 판매계약의 약정면적을 덜고 계약약정면적으로 나눈 다음 100%를 곱하면 면적의 오차비가 나옵니다. 이 법률규정에 따라 면적오차비의 절대치가 3%이내면 실제대로 결산합니다.주택면적이  계약약정면적보다 3% 이내로 커졌으면 평방당 얼마이면 계산해서 보충해야 합니다. 실제 면적이 작은데 계약에는 커졌다면 그 3%를 개발상이 돌려줘야 합니다. 이 오차비의 절대치가 3%이내이면 실제에 따라 결산합니다. 오차비의 절대치가 3%를 넘으면 구매자가 물릴 권한이 있기에 그 주택을 가지지 않을수 있습니다. 이런 상황에 따르는 문제가 많습니다. 부동산등록세규정에 의하면 144평방을 초과하면 세금을 4%내고 초과하지 않으면 1.5%를 내는데 가난한 사람들에게는 2.5% 차이가 많은 돈입니다.

워낙 141평방주택을 사서 144평방을 초과하지 않으려 했는데 실제 면적이 144평방을 초과하면 2.5%의 세금으로 몇만원 더 내야 합니다. 이런 규정이 있기에 발언권이 있습니다. 3%가 초과되여 집을 물리겠다고 할수 있습니다. 개발상은 무조건 30일내에 돈을 물리고 리자를 돌려야 합니다. 집을 물리지 않을 경우 법률규정이 있기에 우리에게 유리합니다. 집을 물리지 않을 경우 재산권면적이 계약약정면적보다 크면 오차의 비가 3%이내인 부분은 개발상에게 돈을 주고 3%를 초과한 부분은 개발상이 안지 구매자는 무관합니다. 오차의 비가 5%라 할 때3%이내의 3평방은 평방당 3800원을 내고 2평방은 개발상이 거저 줍니다. 이는 법률규정보다 클 때입니다. 작을 경우 구매한 주택이 워낙 120평방인데 재산권을 따질 때에는 90평방입니다. 법적규정을 보면 재산권등록면적이 계약약정면적보다 작을 경우 3%보다 작은 부분을 개발상이 돌려주고 3% 넘는 부분은 배로 즉 1평방에 2평방의 돈을 돌려줍니다. 때문에 개발상과 계약약정오차비를 체결하고 면적확인 및 면적차이를 처리할 때 유리한 두번째 방식을 취해야 합니다.
 

제7조: 구매자가 기한을 넘겨 지불한 위약책임.
제9조: 판매자가 기한을 넘겨 집을 교부한 위약책임.
● 기한연기와 위약금지불비례는 매매 쌍방이 공평하고 대등해야 한다.


제7조, 구매자 기한연기지불의 위약책임. 제9조, 판매자 기한연기교부 위약책임. 주의할것은 구매자가 기한연기지불의 기한, 기한연기지불의 위약책임과 판매자 기한연기교부기한 및 책임이 대등해야 합다는것입니다. 15일로 약정했는데 초과하여 어떻게 벌금했으면 집을 교부할 때도 그렇게 해야 합니다.1%면 모두 1%로 , 5%면 모두 5%로 합니다. 그러나 계약체결시는 이와 다릅니다. 다른 란은 개발상이 써넣고 이곳은 비였습니다. 개발상은 15일 연기하여 지불하면 벌금을 안긴다, 벌금액수를 1만분의 1로 한다, 또 15일이 지나면 계약을 해제한다, 집을 주지 않고 5%의 위약금을 안긴다고 합니다. 하지만 개발상은 자기에 대해서는 90일 연기해 교부하면 위약금을 1%낸다고 했는데 90일후 집을 팔 때 1%밖에 안줍니다. 약정한 비례날자도 다른바 전혀 대등되지 않습니다. 나도 위약할수 있고 너도 위약할수 있는이상 쌍방은 날자와 벌금비률이 대등해야 공평합니다.주의할것은 적어넣은 날자, 제9조에 적어넣은 날자 비률이 일치해야 합니다. 권리, 의무의 대등은 제7조와 제9조에 약정돼있습니다.


제13조: 장식, 설비표준,승낙에 관한 판매자의 위약책임
● 첫번째 방식을 선택. 개발상이 두번째 방식을 주장하면 불평등, 불공평한 내용이 있는가를 봐야 한다.


제13조, 판매자의 장식, 설비표준승낙 위약책임 여기에선 첫번째 방식을 선택합니다. 판매인이 약정을 어기고 "반반"표 고급방범문, 복도의 란간을 백강으로 한다는 이 약정을 지키지 않으면 장식, 설비의 차액을 배로 배상해야 합니다. "반반"표 방범문으로 대답해놓고 복도의 란간을 백강으로 한다 해놓고 거짓말이 되면  돈을 돌려줘야 합니다.헌데 개발상들은 이를 회피합니다. 저한테 계약서 한부가 있는데 개발상을 찍지 않겠습니다. 여기가 비여있으면 개발상이 도장을 찍고는 어떻게 말했는가 들어보십시오.
개발상이 얼마나 횡포한가를.


구매자가 서면이의를 제기하면 시설들이 규정에 부합되지 않을 경웁니다. 판매인은 서면통지를 받아 30일내에 약정한 교부표준대로 지불한다로 돼있는데 그게 되겠습니까? 방범문을  뜯겠습니까? 따라서 쌍방은 모두 위약책임을 지지 않는답니다. 위약했죠. "반반"표 방범문을 달지 않았으니 위약책임을 지지 않아도 됩니까?  때문에 개발상이 써넣을 때 어떻게 썼는가를 보고 도리에 맞지 않으면 따져야 합니다. 실상 백성들을 대처하기는 쉽지요. 예약대로 하지 않았으면 차액을 받고 끝냅니다. 이는 백성들의 기본요구죠. 무슨 배로 반환한다는 둥을 바라지도 않습니다.그래도 개발상은 우리가 위약책임을 안진답니다. 그런 계약은 수정해야 합니다.


제14조, 판매인의 기초시설, 공동일식건축 정상운행에 대한 승낙
● 구체적승낙내용에 주의


제14조도 중요한데 판매인의 기초시설, 공동일식건축정상운행에 대한 승낙입니다.상품주택을 예매하든 현물판매하든 허가문서가 있어야 합니다. 규정에 따르면 물 가스 열 공급 및 통신이 표준에 도달해야 합니다. 써넣을 때 심사해서 뭘 써넣었는가를 봐야 합니다. 개발상은 물이 오고 길을 닦으며 전기, 가스 같은건 고려말라 합니다. 이렇게 써넣었다면 앞으로 10년이 지나도 가스가 들어안와 고소하려해도 헛수고입니다 그래서 어떻게 써넣었는가를 봐야 합니다. 법적규정에 의하면  5통 즉 물, 전기, 가스, 열 공급, 기본시설통신이 구비돼야 합니다. 유선플러그같은것을 잘 봐야 합니다. 지금 이런 일도 있잖습니까? 10년 넘어도 수도물이 없고 가스통을 메야 합니다.
누굴 고소하겠습니까?

 
제17조, 쌍방의 약정사항
● 제1항과 제2항의 상품주택 지붕사용권과 외벽 사용권에 대한 약정에 주의해야 한다.
● 구역 업주사무실의 약정


쌍방의 약정사항 제1항 약정은 지붕사용권입니다. 개발상들은 지붕사용권이 자기에게 있고 외벽면사용권도 자기에게 있고 업주사무실도 사용권이 있다고 합니다. 업주사무실은 법률필수조목이 아닙니다. 가령 업주사무실이 개발상의 소유라면 공동부담사항을 꼭 보세요. 업주사무실면적을 공동부담하게 했는가, 안줄걸 줬는가를. 자전거하우스나 경비원실도 그러합니다. 공동부담이 최후의 약정에 부합되는가를 봐야 합니다. 공동부담이 20여%에 달하는것도 있습니다. 100평방주택을 샀다면 집안면적이 60~70평방에 달합니다. 제1항과 제2항의 지붕사용권과 외벽면사용권은 규정에 의해 층집 모든 업주들이 향유합니다.

집면적을 잴 때 국가 상품주택면적계산을 봐야 합니다. 벽도 면적에 들어갑니다. 외벽도  주택에 속합니다. 때문에 외벽면사용권은 매자에게 속합니다. 헌데 많은 개발상은 그걸 차지하려 듭니다. 공중화원은 맨 웃층집에 줍니다.위층은 다들 싫어하니깐요. 거리쪽 외벽에 광고를 내고 수익은 개발상이 챙깁니다. 개발상의 약정에 주의하면서 계약을 맺을 때 잘 봐야 합니다.
 

 

 

[이 게시물은 관리자님에 의해 2010-11-22 15:07:34 경제연구에서 이동 됨]

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